خرید آپارتمان خرید ملک خرید ملک تهران خرید و فروش ملک مشاور املاک

قوانین آپارتمان نشینی در ایران (بخش چهارم)

بررسی قوانین آپارتمان نشینی در ایران

مصادیق قسمت های مشترک

افرادی که مبادرت به خرید آپارتمان می کنند باید قسمت های مختلف که بین ساکنین آپارتمان مشترک هستند را به خوبی بشناسند. این قسمت ها شامل: ۱- زمین، ۲-محوطه، ۳- بام، ۴- نما، ۵- پله.
۱- زمین: اولین قسمت اشتراکی که این آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها به آن اشاره شد، زمین زیربنا است. زمینی که بنا بر روی آن قرار گرفته ممکن است، متعلق به غیر باشد و یا متعلق به مالک بنا. بعد از خرید ملک اگر زمین زیر بنا متعلق به غیر باشد، در این صورت تصرفات در حدی جایز است که مالک زمین اجازه داده است. ممکن است اجازه حاصله از سوی مالک به نحوی باشد که امکان احداث آپارتمان نباشد تا در مورد مشترکات آن بحث شود، اما اگر اجازه مالک به نحوی باشد که مغایرتی با قانون تملک آپارتمان ها نداشته باشد یا مالکیت آن متعلق به متصرف ساختمان باشد، می تواند در آن تصرف نماید. اگر بنای مسکونی بین دو نفر مشترک بوده و هر یک از طبقات به یکی از شرکا تعلق گیرد زمین زیر بنا به حال اشاعه باقی بماند، هیچ یک از شرکا نمی تواند بدون رضایت دیگری طبقه جدیدی بر طبقات ساختمان بیفزاید، چرا که فضای آزاد بالای طبقه مشاع است. اما اگر زمین زیر بنا مختص طبقه تحتانی باشد، فضای بالایی طبقه دوم به تبع زمین متعلق به مالک طبقه تحتانی است. به موجب ماده ۳۸ قانون مدنی که مقرر می دارد: “مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هر کجا بالا رود و هم چنین است نسبت به زیر زمین، بالجمله مالک حق همه گونه تصرف در هوا و فراز دارد، مگر آنچه را که قانون استثناء کرده باشد. ظاهرا بعید به نظر می رسد زمین زیر بنا و طبقه روی آن متعلق به یکی از ساکنین و هر یک از طبقات فوقانی به مالک دیگر تعلق داشته باشد، اما برای رفع استبعاد باید گفت که این ماده مانع این امر نیست، به این معنی که ممکن است مالک زمینی در زمین خود یک طبقه بنا کند و از نظر استحکام به گونه ای ساخته شده باشد که بتوان بر روی آن طبقات دیگر احداث نمود. در نتیجه بنایی که دارای چندین طبقه است، هر طبقه آن متعلق به یک مالک می باشد. هم چنین ممکن است چند نفر به طور مشترک، بنایی چند طبقه بسازند یا با سرمایه مشترک بنایی چند طبقه خریداری نمایند و بعد در افراز آن توافق نمایند و هر یک مالک یک طبقه شوند.

قوانین آپارتمان نشینی بعد از خرید آپارتمان
قوانین آپارتمان نشینی بعد از خرید آپارتمان

به موجب ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان ها هر کس آپارتمانی را خریداری می کند به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد، مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد. بنابراین، سهم مشاع هر یک از آپارتمان ها در عرصه ساختمان متناسب با مساحت زیر بنای آنها تعیین شده است و در صورت تعلق زمین به غیر باید به نسبت مساحت زیر بنای اختصاصی سهم خود از اجور عرصه را بپردازد. برخی معتقدند: زمین تنها قسمت مشترک ساختمان است که مالکیت مشاعی آن به نسبت مساحت زیربنای آپارتمان ها تعیین شده و به استثنای زمین ساختمان، مالکیت مشاعی سایر قسمت ها غیر قابل تصور است چرا که، در صورت انهدام تمام اعیان ساختمان تنها قسمت مشترک از ساختمان که باقی می ماند عرصه و زمین است. به نظر می رسد اشاعه و اشتراک تفاوتی با هم ندارند. واژه اشاعه معمولا در مالکیت اعیان استعمال می شود و واژه مشترک عموماً برای استفاده از قسمت های مشاع به کار می رود. اگر دانش کافی در این زمینه ندارید بهتر است قبل از خرید و فروش ملک نسبت به آن کسب اطلاعات کنید و یا از مشاور املاک خود سوال نمایید.
در زمین، زیربنای مورد استفاده مطرح نیست، بلکه مالکیت آن مطرح است. در حالی که در قسمت های مختلف ساختمان مانند حیاط، راهرو،… استفاده از مشترکات مطرح است. اما در نهایت این بخش ها نیز در مالکیت مشاعی شرکا قرار دارند.

۲- محوطه: محوطه ساختمان اعم از حیاط و محصوراتی است که به آن حیاط اطلاق نمی شود. برای تعیین ضابطه احداث حیاط در جلوی ساختمان، روش های متفاوتی متداول است که رایج ترین آنها تناسب حیاط با حیاط ساختمان های مجاور می باشد و در خیابان هایی که هنوز ساختمانی احداث نگردیده یا کمتر احداث شده، حداقل فاصله کنار خیابان با شروع ساختمان تعیین می شود. در گذشته منظور از داشتن اجباری حیاط در جلوی ساختمان برای آن بود که اگر بعداً تغییری در خیابان ایجاد شود، خرابی کمتری در ساختمان به بار آید. به طور کلی به موجب قانون، حیاط از مشترکات محسوب می شود، مشروط بر اینکه در سند جزء قسمت اختصاصی به ثبت نرسیده باشد. موقعیت حیاط نسبت به ساختمان در چند حالت متصور است:
الف-حیاط در قسمت ورودی ساختمان قرار گرفته که تأکیداً باید جزء مشترکات باشد.
ب- حیاط در قسمت جنوبی ساختمان قرار گرفته و جزء مشترکات باشد، در این صورت اگر برای حیاط راه ورود مستقیم در نظر گرفته شود مشکلی وجود ندارد، اما در فرضی که حیاط در قسمت جنوبی ساختمان قرار گرفته و جزء مشترکات باشد، لازمه ورود به حیاط یا محوطه عبور از قسمت های اختصاصی باشد، این امر موجب بروز مشکلات اختلافاتی می شود، از سویی سایر شرکا حق تردد و استفاده از محوطه باز ساختمان را دارند و از سوی دیگر مالک آپارتمانی که مدخل ورودی حیاط یا محوطه ساختمان در قسمت اختصاصی او قرار گرفته، مانع از تصرف و انتفاع سایر آپارتمان ها می شود. دقت داشته باشید که قوانین شامل خرید ملک تهران نیز می شوند.

نکات حقوقی آپارتمان نشینی در خرید آپارتمان
نکات حقوقی آپارتمان نشینی در خرید آپارتمان

سوالی که در اینجا مطرح می شود آن است که در صورتی که مالک یکی از واحدها بخواهد برای تعمیر تأسیساتی هم چون کنتور آب، برق، که در حیاط مشاعی قرار دارد از قسمت اختصاصی شریک مزبور عبور کند، آیا مالک مزبور حق ممانعت از عبور او را دارد؟ با توجه به ماده صد قانون مدنی که تصویب می کند: “اگر خرابی مجرا مانع عبور آب شود، مالک خانه ملزم نیست که مجرا را تعمیر کند، بلکه صاحب حق باید خود رفع مانع کند در این صورت برای تعمیر مجرا می تواند داخل خانه یا زمین شود، ولیکن بدون ضرورت حق ورود ندارد، مگر به اذن صاحب ملک”. در فرض مورد سؤال نیز با توجه به اینکه در قانون تملک آپارتمان ها اشاره ای به این موضوع نشده است، چنین به نظر می رسد که مالک قسمت اختصاصی مکلف به انجام تعمیرات مزبور نیست. بلکه خود شریک باید نسبت به تعمیر تأسیسات اقدام کند و برای انجام این تعمیرات حق عبور از قسمت اختصاصی شریک دیگر را دارد و نیاز به اذن مالک نیست، چرا که شریک مزبور سلطنت در حق خود دارد و هر تصرفی که استیفای حق، توقف بر آن دارد، جایز است ولیکن بدون ضرورت حق ورود ندارد، مگر به اذن صاحب ملک.

نوشته های مرتبط

بهبود فضای باز آپارتمان در تهران (بخش سوم)

رضا بهزادی

بررسی قانون پیش فروش آپارتمان (بخش ششم)

رضا بهزادی

جایگاه حقوقی سامانه املاک (بخش یازدهم)

رضا بهزادی

ثبت دیدگاه