خرید خانه خرید ملک خرید ملک تهران خرید و فروش ملک مشاور املاک

جایگاه حقوقی سامانه املاک (بخش نهم)

جایگاه حقوقی سامانه املاک

اشکالات شکلی

الف) تناقض با سایر قوانین طبق مواد ۲۲؛ ۴۶ و ۴۷ ق.ث. ثبت اسناد کلیه عقود و معاملات در خرید و فروش ملک راجع به عین یا منافع یا حقوق بر املاکی که در دفتر املاک ثبت شده و نیز ثبت اسناد کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده، اجباری است. لذا نسبت به اموال غیر منقول موضوع مواد فوق به صورت غیر رسمی فقط می توان قولنامه یا تعهد انتقال منعقد نمود و اساسا عنوان «عقود و معاملات غیر رسمی راجع به اموال غیر منقول» قبل از نسخ مواد فوق الذکر غلط است. در ماده ۹ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب اسفند ماه سال ۱۳۱۰. چنین آمده «در نقاطی که اداره ثبت موجود است از تاریخ اجرای این قانون و در سایر نقاط پس از تشکیل اداره یا دایره ثبت وزارت عدلیه حوزهء هر اداره یا دایره ثبت را به چند ناحیه تقسیم کرده و به ثبت کلیه اموال و غیرمنقول واقعه در هر ناحیه اقدام می کند. ماده قانونی مذکور و سایر قوانین موجود وظیفه ثبت اموال غیرمنقول و ثبت معاملات آن را صرفا به عهده ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی گذاشته و اگر در قوانین کنکاش کنیم در هیچ جایی دیگر این وظیفه و مسئولیت به هیچ ارگان و نهاد دیگری محول نشده است.
ب) عدم تعریف «سامانه ملی» چه در ماده واحده و تبصره ها و چه در آیین نامه ها, سامانه ی ملی که این معاملات باید با کد مخصوص در آن ثبت شود، تعریف نشده است. همچنین جایگاه حقوقی و آیین کار و عملکرد فنی این سامانه تبیین نگردیده است.

نکات حقوقی در خرید و فروش ملک
نکات حقوقی در خرید و فروش ملک

ج) تشتت در مراکز تنظیم اسناد و پدید آمدن سازمان های موازی لایحه مذکور کاملا بی توجه به سابقه ۸۰ ساله تأسیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر اسناد رسمی تدوین شده و جایگاه سازمان ثبت اسناد که تنها متولی قانونی انجام معاملات در سطح کشور بوده و بر بنگاههای معاملات مسکن و املاک نیز اشراف و مدیریت دارد، نادیده گرفته شده است یکی از دغدغه های طراحان قانون ثبت اسناد و املاک در ۲۶ اسفند ۱۳۹۰ سر و سامان بخشیدن به وضعیت املاک و اسناد و تعیین محل ثبت اسناد، برای ثبت املاک بوده است که هدف تمرکز آن جلوگیری از معاملات معارض و فروش مال غیر توسط افراد سودجو بوده است. لذا این لایحه منتج به تشتت مراکز تنظیم اسناد می گردد. تحمیل تکالیف جدید به ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد نیازمند مصوبه قانون و تصویب آن در مجلس می باشد و اینکه دولت بخواهد لایحه ای را تنظیم کند و خودش در کار گروهی آن را تصویب کند. این کار با «اصل تفکیک قوا» مغایرت دارد.. و همچنین باعث فراهم شدن زمینه ایجاد و توسعه سازمان ها و تشکیلات موازی و افزایش بوروکراسی اداری می شود. در حالی که سیاست کلی در حذف سازمانهای موازی خواهد بود.

اشکالات ماهوی

قسمت اول ثبت معاملات غیر رسمی در خرید ملک اعیان ومنافع و حقوق نسبت به اموال غیر منقول برای این که معامله ای غیر منقول به درستی منعقد شود، عبور از مراحل زیر الزامی است که متصدیان اجرای این طرح بنگاه های مشاور املاک یا به دلیل نداشتن ابزار یا به دلیل عدم اشرافیت به مسایل حقوقی با مشکل روبه رو میشوند.
الف) احراز حق مالکیت یعنی این که انتقال دهندهی مال یا حق غیر منقول باید مالک مورد انتقال باشد. در صورتی که فروشنده مالکیتی بر مال غیر منقول نداشته باشد ، ثبت معامله در سامانه ملی او را مالک ثمن نمی کند و خریدار نیز مالک مال غیر منقول نمی شود. در نتیجه ثمن پرداختی و مال غیر منقول باید استرداد شده و در اختیار صاحبان اصلی قرار گیرد. این امر به سادگی میسر نمی شود و دعاوی مختلفی از آن ناشی خواهد شد. احراز مالکیت بر مال غیر منقول عموما از طریق ارائه سند مالکیت در خرید خانه انجام می شود اما احتمال دارد برای ملکی سند مالکیت المثنی صادر شده باشد و سند اولیه بی اعتبار باشد. تشخیص این امر توسط متصدیان تنظیم معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول (بنگاههای املاک) بدون دسترسی به اطلاعات مربوطه ممکن نیست. همچنین ممکن است ملک در جریان ثبت بوده و خریدار فقط سند وقوع معامله را در دست داشته باشد. چنین سندی گویای مالکیت نبوده و استعلام جریان ثبتی از اداره ثبت ضرورت دارد و تنها در صورت اعلام مالکیت توسط اداره ثبت می توان به مالکیت انتقال دهنده اطمینان حاصل نمود. در خصوص اراضی و املاک خارج از محدوده شهری وجود سند مالکیت به تنهایی مالکیت دارندهی سند را محرز نمی کند، ضرورت دارد اطمینان حاصل شود که مال غیر منقول موضوع سند جزو مستثنیات نباشد و این امر بدون استعلام از اداره جهاد کشاورزی میسر نیست. همچنین ضرورت دارد مال غیر منقول با سند مالکیت تطبیق داده شود و محرز گردد ملک مشخص که قصد انتقال آن وجود دارد، موضوع سند مالکیت است و تشخیص این امر، به صرف ادعای مدعی، ممکن نیست. برای خرید ملک تهران حتما دانش حقوقی خود را افزایش دهید چرا که کلاهبرداری های زیادی در سالهای اخیر در این زمینه صورت گرفته است.
ب) احراز مقتضیات و رفع موانع علاوه بر استعلام درباره احراز مالکیت متعاملین، برای اطمینان از بلامانع بودن انجام معامله غیر منقول استعلاماتی ضرورت دارد که از مهم ترین آنها اطمینان از بازداشت نبودن مال غیر منقول و رفع موانعی است که در پرونده ثبتی منعکس شده است برای مثال، ملک در رهن بانک نباشد. در هر صورت بدون احراز وجود مقتضیات و رفع موانع، حقوق اشخاص ثالث در معرض تضییع قرار خواهد گرفت و باعث بر هم خوردن نظم عمومی و طرح دعاوی و پرونده های زیادی در محاکم می شود.

جایگاه سامانه املاک در خرید ملک تهران
جایگاه سامانه املاک در خرید ملک تهران

ج) احراز سمت عدی در دومین مرحله از مراحل تنظیم معامله مال غیر منقول، اعم از این که رسمی باشد و یا عادی باید از سمت فرد مراجعه کننده مطمئن شد. مراجعه کننده ممکن است اصیل باشد و همچنین احتمال دارد، نماینده باشد. هر کدام از دو حالت دارای شرایط خاص خود می باشد. در مورد نمایندگان از باب نمونه به این موارد می توان اشاره نمود، وکیل، قیم، امین، نماینده اشخاص حقوقی حقوق عمومی، نماینده اشخاص حقوقی حقوق خصوصی، نماینده ورشکستگان، ولی قهری وصی و متولی موقوفات.هر کدام از نمایندگان بالا طبق قوانین مربوطه میزان اختیارات خاص خود را دارند که شناخت آن بدون داشتن دانش لازم ممکن نیست. به طور مثال، شناخت اشخاص حقوقی حقوق عمومی و تمایز آن از اشخاص حقوقی حقوق خصوصی بستری گسترده است که اشراف به قسمتهای مهم حقوق تجارت و حقوق عمومی را می طلبد.
د) احراز اهلیت مرحله بعدی، احراز اهلیت مراجعه کننده است. مقدمه احراز اهلیت اطلاع از نام اشخاص محجور و احکام حجر و احکام رفع حجر میباشد وهمچنین آگاهی از افراد ممنوع المعامله که متصدیان تنظیم قراردادهای غیر رسمی اموال غیر منقول علم و ابزار به دست آوردن این اطلاعات را ندارند.

نوشته های مرتبط

بهبود فضای باز آپارتمان در تهران (بخش سوم)

رضا بهزادی

بررسی قانون پیش فروش آپارتمان (بخش ششم)

رضا بهزادی

جایگاه حقوقی سامانه املاک (بخش یازدهم)

رضا بهزادی

ثبت دیدگاه