خرید املاک خرید خانه خرید ملک خرید ملک تهران خرید و فروش ملک مشاور املاک

جایگاه حقوقی سامانه املاک (بخش دهم)

جایگاه حقوقی سامانه املاک

ثبت معامله

چنانچه بدون اطمینان از صحت و درستی، معامله اموال غیر منقول در هر مرجعی، ثبت، و به آن رسمیت داده شود، آثار زیر در انتظار خواهد بود:
معامله ی فاسد اثری در انتقال مال غیر منقول به خریدار ندارد، لذا با توجه به افزایش روز افزون قیمت املاک فروشنده به فساد معامله در خرید و فروش ملک استناد خواهد کرد و خریداران مغبون و متضرر، برای استرداد ثمن باید به مراجع قضایی مراجعه کنند.
مادامی که احراز مالکیت و احراز سمت به درستی انجام نشود، باب انتقال مال غیر (اموال غیرمنقول)، مفتوح شده و زیان ها و خسارات فراوانی به بار می آورد. ثبت معامله ای که درستی آن محرز نیست، در صورت ایجاد خسارت، مسئولیت مقام ثبت کننده را در پی خواهد داشت. خصوصا از این جهت که به حقوق اشخاص ثالث بر املاک صدمه وارد میشود. خرید ملک تهران این روزها بسیار مشکل شده است و کلاهبرداران زیادی درکمین افراد ساده لوح هستند پس برای در امان ماندن از شر کلاهبرداران حتما به مشاور املاک معتبر مراجعه کنید. ثبت معاملاتی که درستی آن محرز نیست، در صورتی که زیاد باشد، اعتبار معاملات ثبت شده و نظم حقوقی را از بین برده و هرج و مرج ایجاد می نماید و تصرف مبتنی بر زور، جایگزین حق مالکیت بر املاک خواهد شد. قسمت دوم تبعیت صدور سند مالکیت از معاملات ثبت شده در سامانه ملی تبصره یک ماده واحده سازمان ثبت را در هنگام صدور سند مالکیت بعد از خرید ملک مکلف به رعایت ترتیبات مندرج در ماده واحده نموده و همچنین طبق این تبصره، دفاتر اسناد رسمی مکلف به استعلام از سامانه ملی معاملات غیر منقول می باشند. نتیجه ی این تکلیف برای سازمان ثبت و دفاتر اسناد رسمی بدین شرح است الف: چنانچه معامله ای که به شرح فوق قسمت اول همین مبحث نمی توان به صحت و درستی آن اطمینان پیدا کرد در سامانه ی ملی ثبت گردید، اداره ثبت مکلف به صدور سند برای آن است. لذا قابلیت تردید و انکار به اسناد مالکیت راه پیدا خواهد کرد و حقوق مالکیت سابق و معتبر افراد بر املاک به استناد معامله غیر رسمی جدید که شرح آن گذشت، دست خوش تغییر و تضییع خواهد شد.

نکات حقوقی خرید و فروش ملک
نکات حقوقی خرید و فروش ملک

ب: دفاتر اسناد رسمی اگر بخواهند اسناد غیر قابل تردید و انکار قبلی را منتقل نمایند باید از سامانه ی ملی استعلام نمایند. لذا چنانچه بر اساس روند غیر مطمئن معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول، مالکیتی غیر مطمئن برای خریدار ثبت شده باشد، حقوق مالکانه دارنده سند مالکیت سابق بر اساس معاملات غیر مطمئن ثبت شده در سامانه ی ملی شود، دستخوش تغییر و تضییع قرار می گیرد. در کشور ما بعد از انقلاب اسلامی سابقه ندارد که تا این حد حق مالکیت خصوصی بر املاک مورد هجوم قرار گیرد. قسمت سوم _ سلب حق طرح دعوا تبصره دو ماده واحده طرح دعوی راجع به معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول را مشروط به رعایت مقررات ماده واحده و ارائه گواهی اعلام وضعیت از مرکز سامانه نموده است.این تبصره مخل دو گونه حق از حقوق مدنی مردم کشور ایران است:
١- به لحاظ عدم امکان احقاق حق در مراجع قضایی طبق تبصره ۲ ماده واحده، حق تنظیم قرارداد که از حقوق مدنی افراد است، از آنها سلب می شود.
۲- حق دادخواهی و مراجعه به محاکم ملی برای احقاق حق که طبق اصل ۴۴ ق.ا.م و ماده ۸ و ۱۰ اعلامیه حقوق بشر از حقوق مسلم افراد است، از آنها سلب می شود. بررسی قوانین جاری برای کاهش حداکثری تخلفات در نقل و انتقالات در خرید املاک کد رهگیری و تأثیر آن در کاهش ریسک تا اینجای تحقیق با نگاهی انتقادی به بررسی جایگاه و ضعف ها و خلاهای موجود در سامانه املاک و مستغلات پرداختیم، اما حتى منتقدین اجرای این طرح هم به این امر باور دارند که وجود سامانه ایی که اطلاعات املاک به صورت شفاف در آن موجود باشد محاسن فراوانی دارد ، فقط می بایست ایرادهایی که بر این طرح مترتب است را بر طرف ساخت و جایگاه دقیق و قانونی برای آن تعریف نمود، در ذیل به نقش سامانه املاک و مستغلات در کاهش حداکثری تخلفات در معاملات خرید خانه و یا خرید ملک اشاره می کنیم.
متعاقب مصوبات در مورد این طرح برنامه ای رایانه ای توسط یکی از شرکت های زیر مجموعه وزارت بازرگانی تهیه و مقرر شد تا با فراخوان عمومی، کلیه آژانس های مسکن دارای پروانه و جواز فعالیت با دریافت کد شناسایی (امضاء دیجیتال) از اتحادیه مربوطه، اطلاعات قرار دادهای خود را در سیستم به صورت آنلاین وارد کنند. سپس با وارد کردن اطلاعات در این سامانه، شماره ای توسط سیستم رایانه تولید می شود که به آن کد رهگیری می گویند. که با کد مندرج در قرارداد پرینتی یکسان است. با استفاده از این کد، وزارت بازرگانی می تواند نام مشخصات مشاور املاک تنظیم کننده قرار داد را شناسائی کند. کارکرد این کد، در ابتدا این بود که اولا؛ دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم اسناد انتقال ملک مراجعه کنندگان موظف به اخذ قرارداد مزین به کد رهگیری بنگاه بوده و در صورت فقدان مبایعه نامه، سامانه املاک، حق تنظیم سند را نداشته باشد و بدین طریق از فعالیت آن دسته از بنگاه داران بدون جواز و امضا دیجیتال و یا آژانس های که کد رهگیری را در قرار داد ذکر نمی کنند ممانعت به عمل آید.

جایگاه سامانه املاک در خرید ملک
جایگاه سامانه املاک در خرید ملک

دیگر کار کردی که برای آن ذکر کرده اند اینکه، تا قبل از این تاسیس، یک ملک به وسیله قولنامه عادی در یک روز چندین بار در بنگاه های مشاور املاک معامله می شد و چه بسا فردی مرتکب جرم فروش مال تعهد شده در قولنامه قبلی می گردید و کسی متوجه نمی شد. ولی از طریق کد رهگیری بنگاه های املاک متوجه می شوند که نسبت به این ملک معامله معارض صورت گرفته یا نه. مجرمی که قصد معامله معارض دارد کد رهگیری فرصت و امکان معاملات معارض در بنگاه های متعدد را از او می گیرد. بنابراین دولت با اجرای کامل طرح سامانه املاک ضمن سرو سامان دادن به اوضاع نابسامان متصدیان خرید و فروش املاک، از بورس بازی و سوداگری معاملات مربوط به آپارتمان و مستغلات به خصوص زمین جلوگیری نموده و قیمت بازار مهم املاک را کنترل خواهد نمود، مضافا به مهم ترین هدف مقررات ثبتی یعنی جلوگیری از معاملات معارض جامعه عمل پوشانده و جرم فروش مال غیر و کلاه برداری نیز متوقف و یا حداقل محدود خواهد شد. همچنین از نقل و انتقال های متعدد با قولنامه که ضمن بالا بردن قیمت املاک موجبات فرار مالیاتی فروشندگان را فراهم می کند ممانعت خواهد آورد. با تحقق این اهداف بخش بزرگی از ریسک هایی که در معاملات املاک وجود دارد، مدیریت، و بازار پر التهاب مسکن و زمین از امنیت و ثبات برخوردار خواهد شد. البته این موارد ادعاهای است که واضعان و مدافعان طرح ساماندهی املاک و در مورد کارکرد کد رهگیری مطرح می کنند.

نوشته های مرتبط

بهبود فضای باز آپارتمان در تهران (بخش سوم)

رضا بهزادی

بررسی قانون پیش فروش آپارتمان (بخش ششم)

رضا بهزادی

جایگاه حقوقی سامانه املاک (بخش یازدهم)

رضا بهزادی

ثبت دیدگاه