خرید خانه خرید ملک خرید ملک تهران خرید و فروش ملک فروش خانه

جایگاه حقوقی سامانه املاک (بخش هشتم)

جایگاه حقوقی سامانه املاک

عقد بیع از جمله بیعی که موضوع آن مال غیرمنقول است به صرف تراضی متعاملین و قصد انشاء آنان واقع می شود و موجب انتقال عوضین به متعاملین می گردد (بند ۱ ماده ۳۶۲ ق.م) و این انتقال محتاج به امر دیگری نیست، بنابراین شرط تنظیم سند رسمی در خرید و فروش ملک که در مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت مقرر گردیده شرط ثبوت و تحقق معامله نیست بلکه از تشریفات مربوط به اثبات معامله است که اثر حقوقی عدم رعایت آن فقط سلب بعضی آثار از عقد بیع است.
مانند غیرقابل استناد گردیدن معامله نسبت به اشخاص ثالث، عدم پذیرش سند عادی در ادارات دولتی و محاکم به عنوان مدرک مالکیت، ثانیا: با طرح دعوی به خواسته اعلام وقوع معامله یا به خواسته الزام تنظیم سند رسمی یا الزام به تسلیم مبیع یا ثمن و با رسیدگی قضایی و احراز وقوع معامله به موجب سند عادی و یا با اقرار طرف و همچنین با شهادت شهود و با هر دلیل دیگری می توان تحقق بیع را اثبات کرد و طرف را برای رعایت مواد قانون ثبت ملزم به تنظیم سند رسمی نمود.

نکات حقوقی خرید و فروش ملک
نکات حقوقی خرید و فروش ملک

به عبارت دیگر طبق ماده ۱۰ قانون مدنی طرفین هر عقد در خرید ملک ملزم به اجراء مفاد آن هستند که تنظیم سند رسمی هم یکی از لوازم عرفی عقد مانند قبض و اقباض که از آثار قانونی عقد به حساب می آید، است و طرفین مکلف به انجام کلیه لوازم از جمله ثبت معامله انجام شده می باشند که در صورت عدم انجام این تعهد به صورت ارادی، طرف دیگر می تواند الزام او را به این امر بخواهد. نظریه اکثریت قضات دادگاه های حقوقی در تهران که در تاریخ ۱۳۶۵/۷/۱۷ اعلام گردیده، مؤید این مطلب است که مبایعه نامه، مملک و نافذ است ولو عادی باشد و این امر منافاتی با مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت ندارد، زیرا مواد مذکور مشعر بر این است که اسناد عادی در محاکم به عنوان سند مالکیت پذیرفته نمی شود، ولی اگر به عنوان دلیلی بر وقوع معامله ارائه گردد و از محکمه الزام خوانده به حضور در دفتر خانه برای انجام تشریفات تنظیم سند رسمی در مقام اعمال مواد مذکور خواستار شود.
دادگاه میتواند پس از رسیدگی و احراز وقوع معامله، رأی به الزام فروشنده یا خریدار که اقدام به خرید خانه یا فروش خانه کرده است، به تنظیم سند رسمی بدهد. بنابراین فروش مال غیر منقول به موجب سند عادی اصولأ طبق مواد ۲۱۹ و ۲۳۱ قانون مدنی مانند هر قراردادی نسبت به طرفین آن، آثاری را به بار می آورد که مهمترین این آثار عبارتند از: انتقال مالکیت عوضین به عنوان مقتضای ذات عقد، الزام طرفین به اجرای نتایج مصرح و لوازم قانونی و عرفی قرار داد از جمله امکان الزام فروشنده به تسلیم مبیع و تنظیم سند و امکان انتقال عین مال موضوع معامله یا منافع و حقوق متعلق به آن از خریدار به ثالث با سند عادی و غیره.
اما معامله مذکور در مقابل اشخاص ثالث و همچنین ادارات و محاکم قابل استناد نمی باشد و پس از ثبت سند از تمام آثار قانونی از جمله قابلیت اسناد در مقابل اشخاص ثالث و قابلیت پذیرش در ادارات و محاکم به عنوان سند مالکیت برخوردار می شود.
ایراد ها و خلأهای قانونی موجود در طرح معاملات غیر رسمی املاک طرح ساماندهی عقود و معاملات املاک که توسط دولت نهم در یک ماده واحده و دو تبصره تدوین شده، به دلیل شتاب زدگی و عدم کارشناسی دقیق توسط خبرگان اهل فن در این حوزه، ایرادهای شکلی و ماهوی بر آن مترتب است که در ذیل ابتدا ماده واحده و دو تبصره را بیان کرده و در دو بخش اشکالات موجود در لایحه مذکور را مورد بررسی قرار می دهیم. برای خرید ملک تهران نیز تمام نکات حقوقی شرح داده شده در بالا صدق می کند.

جایگاه سامانه املاک در خرید ملک تهران
جایگاه سامانه املاک در خرید ملک تهران

ماده واحده – از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون کلیه معاملات غیر رسمی اعیان و منافع اموال غیرمنقول از قبیل بیع، صلح، اجاره و تعهد به انجام این گونه معاملات باید در سامانه ملی معاملات غیرمنقول با کد مخصوص ثبت گردد. همچنین نقل و انتقال ناشی از معاملات مذکور باید با رعایت کد گذاری به ترتیب فوق ثبت گردد.
تبصره ۱- صدور سند مالکیت در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مستلزم رعایت ترتیبات فوق می باشد. دفاتر اسناد رسمی قبل از اقدامات ملزم به استعلام از سامانه ملی معاملات غیر منقول می باشند.
تبصره ۲- طرح دعوی مربوط به این گونه معاملات مشروط به رعایت مقررات این قانون و ارائه گواهی اعلام وضعیت مرکز سامانه مذکور خواهد بود.

نوشته های مرتبط

بهبود فضای باز آپارتمان در تهران (بخش سوم)

رضا بهزادی

بررسی قانون پیش فروش آپارتمان (بخش ششم)

رضا بهزادی

جایگاه حقوقی سامانه املاک (بخش یازدهم)

رضا بهزادی

ثبت دیدگاه