خرید و فروش ملک فروش خانه تهران فروش ملک مشاور املاک تهران

جایگاه حقوقی سامانه املاک (بخش دوم)

جایگاه حقوقی سامانه املاك

جایگاه حقوقی سامانه املاک

خرید و فروش ملک و معاملات غیررسمی اموال غیر منقول نیاز به دانش حقوقی دارد. این مقاله به بررسی و تبیین ماهیت حقوقی «طرح ساماندهی عقود و معاملات غیررسمی اموال غیر منقول» در حقوق ایران می پردازد و همچنین سعی در رفع اشکالات و خلا های شکلی و ماهوی موجود در طرح مذکور دارد و در آخر به بررسی قوانین جاری برای کاهش حداکثری تخلفات در نقل و انتقال اموال غیر منقول می پردازد. این پژوهش و نتایج آن باعث می شود که افراد جامعه برای انتقال و یا خرید املاک، اطلاعات دقیقی از ویژگی، آثار و تبعات اسناد عادی و رسمی در معاملات خود کسب کنند و آگاهانه وارد عرصه معاملات اموال غیر منقول شوند زیرا بسیاری از پرونده های موجود در دادگستری ها مربوط به جهل افراد نسبت به تبعات معاملات با اسناد عادی و رسمی می باشد که باعث بروز دعاوی مختلف در محاکم می شود.
الف) ماهیت حقوقی سامانه املاک و مستغلات در معاملات غیرمنقول حقوق ایران به چه صورت است؟
ب) خلأهای قانونی موجود در سامانه املاک و مستغلات کدامند؟
ج) قوانین جاری برای کاهش حداکثری تخلفات در نقل و انتقالات اموال غیر منقول به چه صورت است؟
۲- مبانی نظری و پیشینه تحقیق
انسانها در ابتدا روابط بسیار ساده ای با یکدیگر داشتند.هر فردی مایحتاج خویش را تا حد امکان از راه شکار و تا حدی کشاورزی تأمین می نمود. با گذشت زمان سطح روابط پیچیده تر شد و اشخاص، اشیا و خوراکی های مازاد بر مصرف خویش را که نیازی به آن نداشتند با اجناس دیگری که به آن احتیاج داشتند مبادله نمودند. در این مقطع آثار روابط حقوقی آشکار می گردد، این مبادلات را در ابتدا با عنوان معاوضه میتوان شناخت. در این زمان معیاری برای سنجش ارزش اشیاء وجود نداشت. با پیشرفت مجدد و ممتد جامعه و پیچیده تر شدن روابط و پیدایش یک ملاک ارزش گذاری بنام «پول» معاوضه تقریبا جای خود را به بیع داد.اگرچه هنوز هم معاوضه وجود دارد اما هنگامی که ثمن معامله پول رایج باشد عرفا بیع نامیده میشود. در طی هزاران سال معاملات ضمن تحول، تنوع نیز یافتند ولی بیع همیشه از مهمترین انواع معاملات بوده و هست، که خود نیز هم تحول و هم تنوع یافته مخصوصا با پیشرفت تمدن بشری تشریفاتی برای انواع بیع قرار داده شد، به ویژه در قرن اخیر برای تضمین خرید و فروش اموال مقرراتی خاص وضع شده که موارد بسیاری از جمله بیع اموال غیر منقول) را به صورت یک عقد تشریفاتی در آورده است.

مشاور املاک تهران

در حقوق ایران به منظور جلوگیری از معاملات معارض، برقراری نظم، امنیت و ثبات در معاملات و به تبعیت از تجربه سایر نظامهای حقوقی، قانونگذار ما در سال ۱۳۱۰ در قالب مواده ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، تنظیم سند رسمی و ثبت بیع را در انتقال املاک اجباری اعلام نمود، اما متأسفانه نوع نگارش مواد مربوط به این تکلیف و ضمانت اجرای آن موجب شد که نه تنها هدف مدنظر قانونگذار تامین نگردد بلکه عملا تفسیر صحیح این مواد به یک معمای بزرگ در نظام حقوقی ایران تبدیل گردید و دیدگاههای مختلفی در مورد نحوه انتقال اموال غیر منقول بین علمای حقوق به وجود آورده است.| امروزه همه نظام های حقوقی در ضرورت ثبت بیع مال غیرمنقول اتفاق نظر دارند با این حال همه نقش واحدی را به ثبت در بیع مال غیر منقول اعطا نمی نمایند. برای مثال در حالیکه در حقوق آلمان، ثبت، شرط انتقال مالکیت به خریدار تلقی شده است، در حقوق فرانسه شرط استناد شدن معامله در برابر اشخاص ثالث می باشد. (امینی، ۱۳۸۸) در این خصوص به دلیل آنکه هنوز چند سالی بیش نیست که از راه اندازی سامانه املاک و مستغلات می گذرد و به علت نوپا بودن این سامانه، با بررسی هایی که به عمل آمده هنوز پژوهشی مستقل یا متنی تخصصی که به تبیین جایگاه حقوقی سامانه املاک و مستغلات بپردازد وجود ندارد. اما به صورت پراکنده در برخی مقالات و مجلات به صورت اجمالی مورد بحث قرار گرفته است. از این رو نگارنده در صدد برآمده تا جایگاه حقوقی سامانه املاک و مستغلات را در معاملات غیرمنقول حقوق ایران مورد بررسی قرار دهد. بنابراین، نبودن هیچ الگوی تحقیق مدون و مشابه و یا نزدیک به موضوع مقاله، و نو بودن مطلب از مشکلات تحقیق حاضر بوده است. نگارنده در مورد این تحقیق بر ضعف و کاستی آن اذعان داشته، و به هیچ وجه مدعی آن نیست که مقاله ایی خالی از عیب ارائه داده است.

مشاوره املاک تهران
مشاوره املاک تهران

سامانه فروش خانه تهران

٣- توسعه فرضیه ها و الگوی مفهومی دولت نهم با انگیزه کنترل بازار مسکن و در راستای طرح تحول اقتصادی و مدیریت واحد و ساماندهی معاملات املاک و مستغلات کشور و تسلط بی چون و چرا بر این بازار تأثیر گذار از فرایند شروع به خرید و در نهایت تنظیم و امضاء سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی، و حتی اسناد عادی تا تنظیم پیش سند لایحه ساماندهی عقود و دادخواهی در این امور در مراجع قضائی در سال ۱۳۸۷ لایحه ای تحت عنوان معاملات غیر رسمی راجع به اموال غیر منقول در ماده واحده ای با دو تبصره تنظیم و ارائه نموده است، که عین آن ذی” درج می شود: ماده واحده – از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، کلیه معاملات غیر رسمی اعیان و منافع اموال غیر منقول از قبیل بیع، صلح، اجاره و تعهد به انجام این گونه معاملات باید در سامانه ملی با کد مخصوص ثبت گردد. همچنین نقل و انتقال ناشی از معاملات مذکور باید با رعایت کد گذاری به ترتیب فوق ثبت گردد.

سامانه فروش خانه تهران
سامانه فروش خانه تهران

تبصره ۱- صدور سند مالکیت در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مستلزم رعایت ترتیبات فوق می باشد. دفاتر اسناد رسمی قبل از اقدامات ملزم به استعلام از سامانه ملی معاملات غیر منقول می باشند. تبصره ۲- طرح دعوی مربوط به این گونه معاملات مشروط به رعایت مقررات این قانون و ارائه گواهی اعلام وضعیت مرکز سامانه مذکور خواهد بود. با انتشار این ماده واحده و اعلام آن از سوی مسئولین عالی رتبه دولتی، اظهار نظرهای موافقان و مخالفان تصویب آن در نزد قوه مقننه آغاز گردید. اگرچه از نگاه اهل نظر حتى منتقدان، سرو سامان دادن به وضعیت نابسامان معاملات املاک یک ضرورت حتمی و در عین حال فوری به نظر می رسد، اما «طرح ساماندهی املاک دولت » به علت شتاب زدگی در تهیه و عدم استفاده از دیدگاه کارشناسان و حقوقدانان حوزه قراردادها و ثبت، ضمن عدم تأمین این ضرورت از کارایی لازم برخوردار نخواهد بود، زیرا «مداقه در متن لایحه تنظیمی حکایت از آن دارد که عمده ی آثار و نتایج این لایحه در دید رس دولت نبوده است. زیرا بعید است که دولت چنین آثار و نتایجی را برای اتباع کشورش طلب کند. (پنج تنی، ۱۳۸۹) به جهات مذکور و تعارض آشکار ماده واحده با مقررات جاری از جمله قانون ثبت و عدم پیش بینی مقرره جانشین برای قوانین جاری و نقصان در مکانیسم اجرائی و مدیریتی آن، واضعان آن بجای تصویب آن در مجلس شورای اسلامی، خود اقدام به قانون گذاری نمودند. طبق تصویب نامه شماره ۱۹۰۳۲۸ ت ۴۱۶۳۲ ک، مورخه ۸۷/ ۱۰ / ۲۱ وزیران عضو کارگروه مسکن (وزرای بازرگانی، مسکن و شهرسازی، امور اقتصادی و دارائی، نفت، نیرو، کشور، ارتباطات و فناوری اطلاعات و دادگستری به استناد اصل یک صد و سی و هشتم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران طرح ساماندهی معاملات املاک و فروش ملک و مستغلات کشور را تصویب نمودند. طبق بند اول، وزارت بازرگانی (معاونت بازرگانی ) به عنوان مدیر اجرایی این پروژه معرفی و مکلف شده بود تا پایان دی ماه ۱۳۸۷ سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات را راه اندازی و نسبت به اتصال تمامی دفاتر مشاورین املاک دارای پروانه کسب و دفاتر اسناد رسمی به بانک مذکور اقدام نماید، به گونه ای که امکان اختصاص و پیگیری کد رهگیری معاملات املاک و مستغلات برای آن ها فراهم شود.

نوشته های مرتبط

بهبود فضای باز آپارتمان در تهران (بخش سوم)

رضا بهزادی

بررسی قانون پیش فروش آپارتمان (بخش ششم)

رضا بهزادی

جایگاه حقوقی سامانه املاک (بخش یازدهم)

رضا بهزادی

ثبت دیدگاه