خرید خانه تهران خرید ملک فروش خانه تهران

جایگاه حقوقی سامانه املاک (بخش اول)

جایگاه حقوقی سامانه املاك

جایگاه حقوقی سامانه املاک و مستغلات در معاملات غیرمنقول حقوق ایران

تحصیل و نگهداری مال غیر منقول به خصوص خرید ملک شخصی برای اکثریت مردم ما از اهمیت زیادی برخوردار است. این دیدگاه از نگرش سرمایه ای به مقوله مسکن در نزد خانوار ایرانی ناشی می شود. از طرف دیگر علاوه بر این دغدغه، اطمینان از استمرار مالکیت و عدم ادعای اغیار و خطر تصرف و غصب از جانب دیگران، موجب شد تا در اوایل قرن اخیر، در سال ۱۳۱۰ قانون ثبت اسناد و املاک از طرف حاکمیت تصویب گردد، که احکام و نحوه نقل و انتقال اموال غیرمنقول در آن بیان شده است و طبق آن معاملات اموال غیرمنقول می بایست با تنظیم سند رسمی صورت پذیرد. اما از همان ابتدای تصویب مقررات ثبتی، در مورد نقش سند رسمی در بیع املاک وحدت نظر وجود نداشته است و دیدگاههای مختلفی بین حقوقدانان موجود بوده است، که در این تحقیق به تفصیل به آنها پرداخته شده است.
در حال حاضر تنظیم سند رسمی و ثبت معاملات به دلیل انجام برخی تشریفات، وقت گیر و هزینه بر است و لذا مردم به سمت معاملات با اسناد عادی روی می آورند، که همین امر باعث بروز مشکلاتی برای آنها و بروز اختلافات و دعاوی زیادی نزد دادگاهها می شود. از این رو دولت طرحی را با عنوان ساماندهی عقود و معاملات غیررسمی اموال غیر منقول با هدف سروسامان دادن به این گونه معاملات تصویب کرد و مشاورین املاک را به عنوان مجریان این طرح منصوب کرد، که موافقان و مخالفانی را به همراه داشته است. این تحقیق بنا دارد ماهیت استاد تنظیمیی در این سامانه را با توجه به قانون ثبت مورد بررسی قرار دهد، و جایگاه حقوقی آن را تبیین کند.

نقش و آثار حقوقی کدرهگیری در معاملات غیر منقول

امروز گسترش صنعت ساخت و ساز و قیمت بالای زمین موجب شده که افرادی به طرق مختلف سود کلانی برده و در این میان افرادی که با اندک ذخیره زندگی خود قصد خرید چند متر زمین یا آپارتمان را دارند مغبون مانده و علاوه بر از بین رفتن سرمایه شان خسارات زیادی را متحمل می شوند. در گذشته معاملات غیر منقول از طریق مبایعه نامه دستی که بین فروشنده و خریدار تنظیم می شد صورت می گرفت. گاه بعضی از فروشندگان به دلیل عدم ثبت مبایعه نامه در جایی مشخص، ملک فروخته شده را دوباره یا چندباره به اشخاص دیگر می فروختند که این باعث به وجود آمدن مشکلاتی هم برای خریدار اول و هم برای خرید خانه تهران بعدی می شد.
در سال ۱۳۸۷ سامانه املاک و مستغلات طراحی و لازم الاجرا گردید که تمامی معاملات اموال غیرمنقول می بایست در آن ثبت و درج شود. از آنجایی که در زمان انعقاد مبایعه نامه تمامی مشخصات ملک مزبور و شرایط آن در این سامانه ثبت می شود و کد رهگیری به آن تعلق می گیرد، فروشنده نمی تواند در هیچ نقطه از کشور همان ملک را به فروش برساند و این امر از معاملات معارض و فروش مال غیر جلوگیری می کند. یکی دیگر از پیامد های اجرای سیستم فوق این است که با توجه به اینکه عمده فعالیت های غیرقانونی و سوداگری حوزه مسکن در واحدهای صنفی غیرمجاز و بدون پروانه صورت می گرفت، الزامات کنترلی و قابلیتهای امنیتی سامانه املاک و مستغلات کشور از قبیل شناسه امضای دیجیتال که برای صنف مشاوران املاک دارای پروانه کسب در نظر گرفته شده بود، تنها اعضای مجاز را قادر به ثبت قرارداد با کد رهگیری می کرد. این امر باعث جلوگیری از فعالیت واحدهای غیرمجاز شد و ضمن تشویق واحدهای صنفی غیر مجاز به اخذ مجوز، لایه های واسطه ای را از حوزه مسکن حذف کرد.

خرید ملک و ثبت آن
خرید ملک و ثبت آن

استعلام ملک

بازار زمین و ملک یکی از بخش های مهم اقتصاد کشور است که علاوه بر تاثیر بالای آن بر دیگر حوزه های اقتصاد کشور، سیاست های حاکم بر آن با بخش مسکن به عنوان یکی از اساسی ترین نیازهای خانوار (مسکن) گره خورده است. به همین سبب دولت های مختلف در کشورهای جهان، در شرایط عدم تعادل، ساماندهی عملکرد این بازار را در دستور کار خود قرار داده اند. عدم توانائی بازار مسکن ایران در تامین مسکن متناسب با نیاز مردم و حضور حداقلی دولت در سالهای اخیر، لزوم دخالت هدفمند دولت را در این بازار نشان می دهد. دخالت دولت در بازار زمین و فروش خانه تهران می تواند با سیاست ها و ابزارهای مختلفی صورت گیرد. برای نیل به این هدف شناسایی فرآیند معاملات ملکی در قالب بانک اطلاعات جامع املاک ضرورتی اجتناب ناپذیر می باشد. به همین منظور دولت, ساماندهی معاملات ملکی از طریق مشاورین املاک و مستغلات را مدنظر قرار داده و سامانه املاک و مستغلات را اجرائی نموده است تا در جهت تکمیل نظام اجرائی کارآمد در کشور قدم های موثری برداشته باشد. که در اثر آن امکان انجام معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول به مشاورین املاک اعطا شده است. اما قدر مسلم آن است که برابر مادهی ۶۴ ق.ث. مصوب ۱۳۱۰ که ثبت اسناد مربوط به کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک و همچنین کلیه معاملات راجع به حقوقی را که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است، اجباری می داند. هیچ کس نمی تواند در خصوص نقل و انتقالات مزبور اقدام به تنظیم اسناد عادی در خصوص انواع عقود معین اعم از بیع و اجاره و عقود نامعین نماید. مراجعی که نزد آنها سند رسمی تنظیم می شود نیز صرفا ادارات ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی و مامورین رسمی موضوع ماده ی ۱۲۸۷ ق.م اند. بنابراین در خصوص املاک مشمول ماده ی ۶۴ ق.ث ، تنها می توان فرض نمود که مشاورین املاک یا به عنوان دلال و یا به عنوان فضول اقدام به تنظیم قرارداد عادی، آن هم فقط در خصوص وعده ی بیع قولنامه یا مبایعه نامه نمایند.»

استعلام ملک
استعلام ملک

جایگاه حقوقی معاملات غیر منقول

با توجه به مطالب ذکر شده مسئله اصلی پژوهش حاضر این است که سامانه املاک و مستغلات در معاملات غیر منقول حقوق ایران در چه جایگاه حقوقی می باشد؟
اکنون در کشور غریب به ۷۰هزار بنگاه املاک وجود دارد که مجری طرح ساماندهی املاک می باشد. که در سر تا سر کشور فعالیت می کنند. از آنجا که موضوع این تحقیق به بررسی جایگاه حقوقی «طرح ساماندهی عقود و معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول» می پردازد و با عنایت به اینکه از اجرای این طرح مدت زمان زیادی نمی گذرد، این تحقیق می تواند به بررسی دقیق ماهیت و ایرادات شکلی و ماهوی این طرح بپردازد. این نوشته و پژوهش های اینچنین می تواند راه را برای نقد و بررسی و در نهایت اصلاح و بهبود خلاهای موجود در این طرح برای انجام هرچه بهتر معاملات املاک هموار کند.

نوشته های مرتبط

بهبود فضای باز آپارتمان در تهران (بخش سوم)

رضا بهزادی

بررسی قانون پیش فروش آپارتمان (بخش ششم)

رضا بهزادی

جایگاه حقوقی سامانه املاک (بخش یازدهم)

رضا بهزادی

ثبت دیدگاه