آگهی فروش ملک خرید آپارتمان خرید خانه خرید ملک تهران خرید و فروش ملک فروش آپارتمان فروش خانه فروش ملک مشاور املاک مشاور املاک تهران

بررسی قانون پیش فروش آپارتمان (بخش چهارم)

بررسی قانون پیش فروش آپارتمان

در مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده هنگام پیش فروش آپارتمان باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به کسی که پیش خرید آپارتمان کرده است، بپردازد و در صورت عدم توافق، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را بر اساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.
در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یکماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
چنانچه پیش خریدار به تمام تعهدات خویش عمل نموده باشد، پس از پایان مدت قرارداد و اتمام ساختمان با تایید مهندس ناظر می تواند به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه و با ارائه مدارک مثبت ایفای تعهدات خویش درخواست تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را بنماید. و اگر پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال پیش فروش ملک خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می نماید و ادارات ثبت نیز مکلف می باشند به تقاضای ذینفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نمایند.

نکات حقوقی پیش فروش آپارتمان
نکات حقوقی پیش فروش آپارتمان

در مواردی که پیش خریدار تمام تعهدات خویش را انجام داده و مدت قرارداد نیز منقضی گردیده باشد و کمتر از ده درصد پروژه باقی مانده باشد، و این موضوع به تایید مهندس ناظر ساختمان برسد، پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقیمانده قرارداد، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد.
در صورتی که پیش خریدار به تعهدات خویش عمل ننماید، پیش فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند اعالم نماید و دفترخانه مکلف است ظرف یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یکماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند. در غیر اینصورت پیش فروشنده می تواند قرارداد را فسخ نماید.
پیش فروشنده ای که اقدام به پیش خرید خانه کرده است در صورت اخذ رضای همه پیش خریداران می تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات خویش را نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن واگذار نماید ولی در صورتی که پیش خریدار بدون رضایت پیش فروشنده حقوق و تعهدات خویش نسبت به واحد پیش فروش شده را انتقال دهد، وی عهده دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیئت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین، یک داور با معرفی رئیس دادگستری مربوطه انجام می پذیرد. داوران در صورت نیاز می توانند از کارشناسان رسمی محلی استفاده نمایند. لازم به ذکر است که در قانون مبحوث عنه ضمانت اجراهایی برای تبلیغ و آگهی پیش فروش بدون اخذ مجوز برای پیش فروشنده، مطبوعات و رسانه ها و همچنین مشاور املاک که راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند پیش بینی گردیده است.
بر اساس قانون موصوف و آیین نامه اجرایی آن، پیش فروشنده موظف است تا قبل از انتشار آگهی فروش ملک مجوز آن را از وزارت راه و شهرسازی اخذ نماید. در غیر اینصورت به حبس از ۹۱ روز تا یکسال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شود.
مجازات مذکور برای پیش فروشنده ای که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش خانه نماید نیز در نظر گرفته شده است. همچنین مطبوعات و رسانه های جمعی موظفند قبل از انتشار آگهی پیش فروش، مجوز انتشار را از متقاضی دریافت و مشخصات آن را در آگهی ذکر نمایند. در غیر اینصورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده ملیون تا یکصد ملیون ریال و در صورت تکرار حداکثر مجازات محکوم می شوند.
مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی داللت و نمی توانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. در غیر اینصورت برای بار اول تا یکسال و بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند. اگر قصد خرید ملک تهران را دارید میتوانید با مشاور املاک تهران مشورت کنید.
پیش فروش آپارتمان یا واحدهای مسکونی امری بسیار رایج است که تا اواخر سال ۱۳۸۹ فاقد قانونی روشن و جامع بوده است. به همین جهت زمینه مساعدی برای سوء استفاده از مبالغ پیش فروش و فرار و ناپدید شدن شخص، احداث بنا بدون رعایت کیفیات لازم، از جمله تخلفات قابل توجه در این زمینه بودند که تاخیر در ساخت و تحویل نیز امری بسیار رایج و حتی طبیعی جلوه می نمودند. از سوی دیگر برخی از پیش خریداران نیز گاهی اوقات از پرداخت به موقع اقساط امتناع می کردند که این امر به نوبه خود از یک سو موجب خسارت به سازنده پیش فروشنده می گردید و از سوی دیگر با ایجاد خلل در احداث و تکمیل ساختمان، موجبات اضرار سایر پیش خریداران را فراهم می کرد. برای حل این مشکالت، لایحه پیش خرید و فروش ملک به پیشنهاد قوه قضاییه توسط دولت در تاریخ ۱۳۸۶/۶/۲۴ جهت تصویب به مجلس شورای اسلامی ارسال گردید و در نهایت در تاریخ ۱۳۸۹/۱۰/۱۲ به تصویب مجلس شورای اسلامی و در تاریخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۹  به تایید شورای نگهبان رسیده و در تاریخ ۱۳۸۹/۱۱/۱۸ در روزنامه رسمی انتشار یافت.

قوانین پیش خرید آپارتمان
قوانین پیش خرید آپارتمان

از سوی دیگر در امارات دبی بخاطر کثرت سرمایه گذاران در اموال غیر منقول در دهه گذشته معضلات مشابهی روی داده است که از سال ۲۰۰۶ تاکنون چند قانون در این خصوص تصویب و انتشار یافته است. اولین قانون امارات دبی در خصوص پیش فروش ساختمان در سال ۲۰۰۶ تصویب گردیده است. این قانون مربوط به املاکی است که خارجیان نیز می توانند در امارات دبی تملک کنند. قانون شماره ۳ سال ۲۰۰۶ به حساب های تضمینی ساخت و ساز اموال غیر منقول در امارات دبی و ثبت اموال غیر منقول در دبی مربوط می شود.
پس از تصویب این قانون، قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷ در امارات دبی تصویب گردید. متعاقبا در سال ۲۰۰۸ قانون شماره ۱۳ در مورد ثبت اموال غیر منقول در امارات دبی تصویب شده که ثبت اموال غیرمنقول در این امارت را تنظیم می کند.
علت تدوین و تصویب قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۸۹ ماهیت و ویژگی های متفاوت قرارداد پیش فروش ساختمان از عقود و معاملات سنتی است.
ضابطه مند شدن قرارداد پیش فروش از یک سو، موجب حمایت از پیش خریدکنندگان که در وضع اقتصادی و معاملاتی پایین تری نسبت به پیش فروشندگان هستند می شود و از سوی دیگر ترویج پیش فروش موجب رونق ساخت و ساز و در نهایت توسعه اقتصادی می گردد.

نوشته های مرتبط

بهبود فضای باز آپارتمان در تهران (بخش سوم)

رضا بهزادی

بررسی قانون پیش فروش آپارتمان (بخش ششم)

رضا بهزادی

جایگاه حقوقی سامانه املاک (بخش یازدهم)

رضا بهزادی

ثبت دیدگاه