خرید آپارتمان خرید خانه خرید و فروش ملک فروش آپارتمان فروش خانه فروش ملک مشاور املاک

بررسی قانون پیش فروش آپارتمان (بخش پنجم)

بررسی قانون پیش فروش آپارتمان

تحلیل برخی مواد قانون پیش فروش آپارتمان

ماده ۱- هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین ،پیش فروشنده (کسی که اقدام به پیش فروش آپارتمان نموده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد آپارتمان مشخص در آن زمین شود و واحد آپارتمان مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات آپارتمان به مالکیت طرف دیگر قرارداد پیش خریدار (کسی که اقدام به پیش خرید آپارتمان نموده) درآید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش آپارتمان» محسوب می شود.
در ماده یک این قانون همان گونه که مشاهده می نماییم به بیان تعریفی هرچند مختصر از مفاهیمی همچون پیش فروشنده، پیش خریدار و قرارداد پیش فروش پرداخته است.
مطابق با این تعریف پیش فروشنده یعنی کسی که اقدام به پیش فروش آپارتمان نموده است. و پیش خریدار یعنی کسی که اقدام به پیش خرید آپارتمان نموده است.
همانگونه که ملاحظه می نماییم، این تعاریف بسیار جزیی بوده و تنها مفهوم لغوی این مفاهیم را به ذهن تداعی می کند. و شاید زیبنده تر بود اگر قانون گذار محترم به بیان مفهومی مفصل تر و جامع تر از این مفاهیم می پرداخت. که مانع از ورود اغیار و شامل تمامی انواع این مفاهیم گردد. چرا که برای دانستن مفاهیم متعدد حقوقی، پیش از مراجعه به نظر اساتید حقوقی، بهتر است بتوان در متن قانون تعاریف جامع و مانع آنها را یافت نمود.
علی ایحال، با وجود نواقص موجود، می توان گفت، وقتی ملکی نیمه ساز وجود دارد، و مالک به دالیل متعدد تمایل به فروش خانه هایی که هنوز وجود خارجی ندارند، پیدا نموده و اقدام به فروش واحدهایی که می توان گفت فرضی می باشند می نماید. در این میان اشخاصی نیز با پرداخت میزان مشخصی از ثمن توافقی میان خود و پیش فروشنده که عموما مالک و یا وکیل وی می باشد، اقدام به خرید خانه فرضی می نمایند.

قانون پیش فروش آپارتمان
قانون پیش فروش آپارتمان

مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند. در رابطه با بند اول از تبصره ماده یک قانون پیش فروش، توضیحی که می توان ارائه نمود چنین است که؛ در حال حاضر با توجه به گسترش ساخت و ساز و عالقه اشخاص به خرید و فروش ملک های مسکونی و تجاری، عده ای از سرمایه گذاران، که از سرمایه مناسبی برخوردار می باشند، اقدام به ساخت و ساز ملک های قدیمی و تبدیل آن به چندین واحد جدید نموده و در ازای این عمل خویش، بجای دریافت حق الزحمه عمل خویش، اقدام به دریافت واحدهای مشخصی از همان بنا بنام خود می نمایند. به طور مثال می توان گفت، آقایان الف، ب، ج، د، دارای یک دستگاه آپارتمان ۴ طبقه هستند که تمایل به ساخت آن داشته اما سرمایه کافی جهت انجام این مهم را ندارند. در این بین آقای پ که از سرمایه کافی برای این امر برخوردار می باشد، به اشخاص فوق الذکر چنین پیشنهاد می نماید که در ازای بکار انداختن سرمایه خویش در امر ساخت و ساز آپارتمان فوق الذکر، بجای دریافت حق الزحمه خویش، و بجای ساخت آپارتمانی ۴ طبقه بر روی ملک مذکور، اقدام به ساخت آپارتمانی ۶ طبقه نموده که از طبقات ۱ تا ۴ هر یک متعلق به آقایان الف، ب، ج، د خواهد بود و طبقه ۵ و ۶ به آقای پ تعلق خواهد گرفت.
پس از موافقت صاحبان اولیه آپارتمان، مطابق با این بند از تبصره ماده ۱ این قانون، آقای پ می تواند اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش با مالکان اصلی در حضور مشاور املاک نماید. در واقع با اینکه آقای پ مالک هیچ یک از عرصه و اعیان نمی باشد و فقط به موجب توافق موجود میان وی بعنوان سازنده و مالکان اصلی، مالک ۲ طبقه از پلاک ثبتی مذکور خواهد شد، اما می تواند در حین ساخت آپارتمان، اقدام به پیش فروش دو طبقه ای که به وی تعلق گرفته است نموده و در مقابل پیش خریداران، بجای استناد به سند مالکیت، که از داشتن آن محروم می باشد، به قرارداد ساخت و ساز موجود میان وی و مالکان استناد نماید.
ماده ۲- در قرارداد پیش فروش ملک باید حداقل به موارد زیر تصریح شود: اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث میشود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت آپارتمان و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت موثر است. بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی زمان تحویل واحد آپارتمان پیش فروششده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله تعهدات پیشفروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی معرفی داوران احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۳)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۱)  این قانون.
در رابطه با موارد ۱۱ گانه مذکور در بالا، در نمونه های قرارداد پیش فروش که در ادامه خواهد آمد، بیشتر با آنها آشنا خواهیم شد، فلذا از توضیح جداگانه ی هریک در این قسمت خودداری می نماییم و صرفا به توضیحی مختصر در ارتباط با این ماده اکتفا می نماییم.
از مهم ترین تعهدات فروشنده و شاید مهم ترین تعهد او در برابر پیش خریدار، تعهد به ساخت و تکمیل ساختمان است. به این معنی که وی موظف است تا ساختمان پیش فروش شده را بر اساس شرایط و اوصاف قرارداد در موعد تعیین شده و بدون هیچ گونه تاخیری به پیش خریدار تحویل دهد. اگرچه پیش خریدار به دنبال تحویل گرفتن واحد خود در موعد مقرر می باشد، اما نمی توان او را وادار کرد که واحد را به هر شکلی تحویل بگیرد. انجام تعهد ساخت و تکمیل ساختمان منطبق با اوصاف قراردادی مستلزم تصریح کامل کلیه مشخصات مورد معامله و نیز تاریخ تحویل واحد پیش فروش شده می باشد.

نکات حقوقی پیش خرید آپارتمان
نکات حقوقی پیش خرید آپارتمان

به همین دلیل ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان مقرر می دارد: در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود. اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری. مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است. زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی. تعیین تکلیف راجع به خسارت، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله.

نوشته های مرتبط

بهبود فضای باز آپارتمان در تهران (بخش سوم)

رضا بهزادی

بررسی قانون پیش فروش آپارتمان (بخش ششم)

رضا بهزادی

جایگاه حقوقی سامانه املاک (بخش یازدهم)

رضا بهزادی

ثبت دیدگاه