خرید آپارتمان خرید خانه تهران خرید ملک تهران خرید و فروش ملک فروش آپارتمان فروش خانه فروش خانه تهران فروش ملک

بررسی قانون پیش فروش آپارتمان (بخش سوم)

بررسی قانون پیش فروش آپارتمان

بطور خلاصه اگرچه قرارداد پیش فروش آپارتمان در مفهوم فقهی با بیع سلف در موارد معلوم و معین بدون اوصاف بیع و موعد تسلیم بیع و مشخص بودن ابعاد اوصاف و زمان شروع و اتمام کار و قرارداد پیش فروش مطابقت می نماید، ولی این دو دارای یکسری تفاوت هایی است که نمی توان قرارداد پیش فروش را تحت عنوان بیع سلف تحلیل و تبیین نمود.
از جمله تفاوت ها اینکه در بیع سلف، مبیع کلی فی الذمه می باشد (صرف نظر از اختلاف نظر فقها که عده ای از فقها بیع سلم نسبت به عین معین را جاری می دانند)، در حالیکه در قراردادپیش فروش آپارتمان جزء اموال قیمی است و هیچ دو آپارتمانی مثل هم نیستند، زیرا آپارتمان ها از حیث طبقات، موقعیت و مساحت کل عرصه و زیربنا، نوع مصالح و اسکلت و … عرفا متفاوت می باشند.
قرارداد پیش خرید آپارتمان در فقه سابقه ای ندارد، بلکه تاسیس حقوقی جدیدی است که به مقتضای رشد و توسعه شهرنشینی و نیز به لحاظ شرایط اقتصادی اجتماعی جامعه، در معامالت بین مردم جای گرفته و بعنوان قرارداد پذیرفته شده ای در عرف معامالت رایج گردیده است. بنابراین تعریف فقهی قرارداد پیش فروش ساختمان سالبه به انتفاع موضوع می باشد. ولی برای پیش فروش کالا در فقه، از عنوان بیع سلف استفاده می شود که پیش تر به تفصیل مورد بررسی قرار گرفت. و نیز در فقه نهاد دیگری وجود دارد با عنوان عقد استصناع یا عقد سفارش ساخت کالا که به موجب آن شخص جهت ساخت کالای مورد نیاز خود به صنعتگری مراجعه نموده و از او درخواست می نماید. به عبارت دیگر عبارت است از عقدی که حین عقد، کالایی موجود نیست و با انعقاد قرارداد بین سازنده و سفارش دهنده، سازنده متعهد می شود کالای مورد نظر را مطابق با شرایط و اوصاف تعیین شده در مقابل پرداخت مبلغ معلوم بسازد و در موعد مقرر به سفارش دهنده تحویل دهد.

قوانین پیش فروش آپارتمان
قوانین پیش فروش آپارتمان

در خصوص وجه افتراق عقد استصناع با قرارداد پیش فروش خانه، می توان گفت که در این قراردادها (استصناع)، نیز موضوع قرارداد کلی در ذمه است نه عین معین. به این صورت که در این قراردادها هیچ گونه تعینی در ابتدا وجود ندارد، بلکه قرار است در آینده مطابق شرایط و اوصاف قرارداد ساخته شود، لذا به تدریج و به مرور که ساخته می شود، تعین پیدا می کند.
در حالی که در قرارداد پیش فروش ملک نوعی تعین ابتدایی و اولیه وجود دارد، به این صورت که در این قراردادها، زمین ساختمان از ابتدا مشخص و معین می شود و مقرر می شود که در آن زمین مشخص، ساختمانی مطابق با اوصاف و شرایط قرارداد ساخته یا تکمیل شود. و نیز تفاوت دیگری که بین این دو قرارداد وجود دارد این است که مورد قرارداد استصناع کالاست در حالی که مورد قرارداد پیش خرید ملک یا آپارتمان، ساختمان می باشد. بعبارتی متعلق موضوع قرارداد استصناع، مال منقول است در صورتی که متعلق موضوع قرارداد پیش فروش ساختمان، مال غیرمنقول می باشد.

تاریخچه ی قانونگذاری در رابطه با پیش فروش آپارتمان

خرید و فروش ملک در جهان کنونی حالت سابق را نداد. قالب های سنتی شکسته و پاره ای داد و ستدها ویژگی هایی دارند که با قواعد کلی و سنتی قابل حل نیست و نیاز به تغییراتی در قوانین یا رویه های قضایی احساس می شود. از جمله آن ها فروش سرقفلی، اوراق تجارتی، خرید و فروش کارت های اعتباری و وسایل الکترونیکی است که قواعد آن در قانون مدنی وجود دارد.

از جمله می توان پیش فروش آپارتمان را مثال زد که به دلیل ازدیاد جمعیت و محدود بودن منابع زمینی، موضوع آپارتمان سازی و آپارتمان نشینی روز بروز اهمیت افزون تری پیدا می کند. در کشور ما تبلیغات ساخت و ساز آپارتمان بسیار زیاد است و باید از قوانین پیش خرید ملک مخصوصا در پیش خرید ملک تهران مطلع باشید چرا که جمعیت زیاد و تقاضای بالا در تهران باعث کلاه برداری در این زمینه شده است. در جوامع سرمایه داری که قصد تشویق سرمایه ها را دارند همه قواعد به نفع سرمایه داران است تا به سویی که مورد نظر آن هاست این سرمایه ها جلب شود. اما بعد از مدتی غول های سرمایه داری بروز می کنند که مصرف کنندگان را مورد تجاوز خود قرار می دهند. در این مرحله حقوقدانان بایستی در که چگونه از مصرف کنندگان در برابر این غول ها حمایت کنند.

در مقررات قانون مدنی مقرراتی راجع به فروش آپارتمان وجود داشت که کافی نبود. هدف از قانون تملک آپارتمان ها در سال ۱۳۴۳، مشخص نمودن روابط بین مالکان مشاع و مفروز آپارتمان بود. نمونه های بسیار تاسف باری از ساکنین مجموعه های مسکونی در موضوع تمییز بخش های مشاع و مفروز وجود داشت. از جمله اینکه فقط کسی که در طبقه اول زندگی می کند بایستی از حیاط استفاده کند، یا دیگران می توانند استفاده کنند تا جایی که با حقوق ساکن طبقه اول منافاتی نداشته باشد. و مواردی از این قبیل.

نکات حقوقی خرید ملک تهران
نکات حقوقی خرید ملک تهران

ضوابط و مقررات پیش فروش آپارتمان

به موجب قانون پیش فروش آپارتمان مصوب ۱۳۸۹، و آیین نامه اجرایی آن، پیش فروشنده می تواند مالک رسمی زمین و یا سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص مییابد باشند. ضمناً مستاجرین اراضی (ملکی، دولتی، و موقوفه) نیز که به موجب سند رسمی حق احداث بنا روی عین مستاجره را دارند نیز می توانند پیش فروشنده باشند. از این قوانین در خرید خانه تهران و یا فروش خانه تهران نیز می توانید بهره بگیرید.
در قرارداد تنظیمی می باید مشخصات طرفین و ملک و مصالح مصرفی و بهای قرارداد و اقساط آن از نظر کمیت و کیفیت و زمان تحویل و انتقال قطعی مشخص باشند و قرارداد مذکور باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و خلاصه آن به واحد ثبتی مربوطه ارسال گردد. و حداقل ده درصد از مبلغ قرارداد همزمان با تنظیم باید از سوی پیش خریدار به پیش فروشنده پرداخت گردد. در کجکوعه هایی که پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی و غیره را دارد، اجازه پیش فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل ۳۰% پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوطه و تایید آن توسط مرجه صادرکننده پروانه می باشد.
پیش فروشنده مکلف به انجام تعهدات بر اساس قرارداد تنظیمی می باشد و در صورت تاخیر در تحویل واحد مربوطه و سایر بخش های اختصاصی مانند پارکینگ و انباری موظف است معادل اجرت المثل آن را به پیش خریدار بپردازد. مگر آنکه به مبلغ بیشتری توافق شده باشد، این مبلغ در مورد قسمت های مشاعی، نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار می باشند و برای قسمت های خدمات عمومی به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد می باشد.

نوشته های مرتبط

بهبود فضای باز آپارتمان در تهران (بخش سوم)

رضا بهزادی

بررسی قانون پیش فروش آپارتمان (بخش ششم)

رضا بهزادی

جایگاه حقوقی سامانه املاک (بخش یازدهم)

رضا بهزادی

ثبت دیدگاه