خرید آپارتمان خرید آپارتمان تهران خرید خانه خرید ملک خرید و فروش ملک

آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها

آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها

آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها به همراه اصلاحات

آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها با اصلاحیه های بعدی مصوب ۱۳۶۷/۲/۸. بخش اول خرید آپارتمان قسمتهای مختلف ساختمان فصل اول قسمت های اختصاصی :
ماده ۱- قسمتهایی از بنا اختصاصی تلقی می شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.
ماده ۲- علاوه بر ثبت اراضی زیر بنا و محوطه باغ ها و پارکهای متعلقه برای مالکیت قسمت های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمتهای وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.

فصل دوم قسمت های مشترک تملک آپارتمان

هنگام خرید و فروش ملک باید به نکات زیر توجه داشته باشید:

ماده ۳- قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می باشد قسمت های مشترک محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد. تبصره _ گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است. قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است، هر چند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمتها عبور نماید.
ماده ۴- قسمتهای مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها عبارت است از:
الف – زیر زمین بنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب _ تأسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشوخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمانن اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها      از قبیل:

  • لوله های فاضلاب
  • آب
  • برق
  • تلفن
  • حرارت مرکزی
  • تهویه مطبوع
  • گاز
  • نفت
  • هواکش های لوله های بخاری
  • گذرگاه های زباله
  • محل جمع آوری زباله ها
  • و غیره…
 تملک بعد از خرید آپارتمان
تملک بعد از خرید آپارتمان

پ اسکلت ساختمان تبصره _ جدارهای فاصل بین قسمتهای اختصاصی مشترک بین آن قسمت ها است مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.
ت – درها و پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگردها که خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند.
ث _ تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسائل تأمین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی
ج_ بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
ح_ نمای خارجی ساختمان
خ_محوطه ساختمان، باغ ها و پارکها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

بخش دوم اداره امور آپارتمان فصل اول

مجمع عمومی طرز انتخاب و وظایف و تعهدات مدیر: ماده ۵- در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود. ماده ۶ (اصلاحی ۱۳۷۱/ ۱ / ۳۰ ) زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق العاده در مواردی که توافق نامه ای بین مالکین تنظیم نشده است به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.
ماده ۷- در اولین جلسه مجمع عمومی ابتداء رئیس مجمع تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص خارج انتخاب می شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.
ماده ۸- برای رسمیت مجمع حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی با نماینده آنان ضروری است. تبصره _ در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد. هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای ۱۵ روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.
ماده ۹- کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید. تبصره _ در صورتی که مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی و معرفی خواهد شد.
ماده ۱۰- هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
ماده ۱۱- مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر می باشد: الف _ تعیین رئیس مجمع عمومی ب _ انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها.

پ اتخاذ تصمی نسبت به اداره امور ساختمان ت_تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه ث_اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا. ج _ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.
ماده ۱۲ اصلاحی ۱۳۷۱/ ۱ / ۳۰ ) – کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورت جلسه نوشته شود و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود. تبصره _ تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکاء غایب اطلاع داده شود.
ماده ۱۳- تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای کلیه شرکاء الزام آور است.

اداره امور خرید آپارتمان
اداره امور خرید آپارتمان

فصل دوم _ اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران

بعد از خرید خانه باید برای حفظ و نگهداری ساختمان یک مدیر انتخاب شود. برای انتخابر مدیر بهتر است به نکات زیر توجه کنید.
ماده ۱۴- مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی میباشند.
ماده ۱۵ اصلاحی ۱۳۵۳/ ۱۰ / ۲۸ ) – تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.
ماده ۱۶- در صورت استعفاء، فوت، عزل و یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
تبصره ۱ (الحاقی ۱۳۵۳/ ۱۰ / ۲۸ )_ در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأت مدیره به جهات فوق از هیأت مدیره به جهات فوق از هیأت مدیره خارج شوند مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیأت مدیره تشکیل گردد. تبصره ۲- حذف شده است.
ماده ۱۷- تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است.
ماده ۱۸ – مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین می نماید، خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوط برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.
ماده ۱۹- مدیر یا مدیران، أمین شرکاء بوده و نمی توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند
ماده ۲۰- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند.
سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون به وسیله مدیر تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.
ماده ۲۱- مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه و به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.
ماده ۲۲- در کلیه ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها که بیش از ده «۱۰» آپاراتمان داشته باشند مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.

فصل سوم _ هزینه های مشترک خرید آپارتمان تهران

ماده ۲۳ (اصلاحی ۱۳۵۹/ ۳ / ۱۷ ) _ شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزینه های مستمر و هزینه هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمت های مشترک با مصرف می شود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند: در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوئیل و اسفالت پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد، تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران می باشد.
تبصره (اصلاحی ۱۳۷۱/ ۱ / ۳۰ ) _ چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید. مستأجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه های جاری مشترک به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر یا مدیران می توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.
ماده ۲۴ (اصلاحی ۱۳۷۱/ ۱ / ۳۰ ) _ هر یکاز شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید، در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، شریک می تواند به مراجع صلاحیت دار قضایی مراجعه کند.
ماده ۲۵- هزینه های مشترک عبارت است از: الف_هزینه های لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه. ب _ هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران.

فصل چهارم _ حفظ و نگهداری و تعمیر بنا

بعد از خرید ملک باید با سایر ساکنین در مورد موارد زیر به توافق برسید.
ماده ۲۶- در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که هزینه های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینه ها تعیین تکلیف خواهند نمود.
ماده ۲۷- مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می کند می توانند به منظور تامین هزینه های ضروری و فوری وجوهی به عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت دارند.

نوشته های مرتبط

بهبود فضای باز آپارتمان در تهران (بخش سوم)

رضا بهزادی

بررسی قانون پیش فروش آپارتمان (بخش ششم)

رضا بهزادی

جایگاه حقوقی سامانه املاک (بخش یازدهم)

رضا بهزادی

ثبت دیدگاه